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建设项目用地预审管理办法(2004年)

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 17:02:44  浏览:8851   来源:法律资料网
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建设项目用地预审管理办法(2004年)

国土资源部


中华人民共和国国土资源部令

 

 
第 27 号

 

《建设项目用地预审管理办法》,已经2004年10月29日国土资源部第9次部务会议修订通过,现将修订后的《建设项目用地预审管理办法》公布,自2004年12月1日起施行。





部长 孙文盛

二○○四年十一月一日

 

建设项目用地预审管理办法

(2001年6月28日国土资源部第5次部务会议通过
2004年10月29日国土资源部第9次部务会议修订)



第一条 为保证土地利用总体规划的实施,充分发挥土地供应的宏观调控作用,控制建设用地总量,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,制定本办法。


第二条 本办法所称建设项目用地预审,是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段,依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。


第三条 预审应当遵循下列原则:


(一)符合土地利用总体规划;


(二)保护耕地,特别是基本农田;


(三)合理和集约利用土地;


(四)符合国家供地政策。


第四条 建设项目用地实行分级预审。


需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目,由该人民政府的国土资源管理部门预审。


需核准和备案的建设项目,由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。


第五条 需审批的建设项目在可行性研究阶段,由建设用地单位提出预审申请。


需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前,由建设用地单位提出预审申请。


第六条 依照本办法第四条规定应当由国土资源部预审的建设项目,国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理,但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的,委托市级国土资源管理部门受理。受理后,提出初审意见,转报国土资源部。


涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地,建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。


应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地,由省级国土资源管理部门预审,并报国土资源部备案。


第七条 建设用地单位申请预审,应当提交下列材料:


(一)建设项目用地预审申请表;


(二)预审的申请报告,内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;


(三)需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的,只提供项目可行性研究报告。


本条第一款规定的预审申请表,由国土资源部统一规定。


第八条 受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时,应当提供下列材料:


(一)初审意见,内容包括拟建设项目用地是否符合土地利用总体规划、是否符合国家供地政策、用地标准和总规模是否符合有关规定、补充耕地初步方案是否可行等;


(二)标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件;


(三)属于《土地管理法》第二十六条规定情形,建设项目用地需修改土地利用总体规划的,应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。


第九条 符合本办法第七条规定的预审申请和第八条规定的初审转报件,国土资源管理部门应当受理和接收。不符合的,应当场或在五日内书面通知申请人和转报人,逾期不通知的,视为受理和接收。


受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门应当自受理之日起二十日内完成初审工作,并转报国土资源部。


第十条 预审的主要内容:


(一)建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划,是否符合土地管理法律、法规规定的条件;


(二)建设项目是否符合国家供地政策;


(三)建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定;


(四)占用耕地的,补充耕地初步方案是否可行,资金是否有保障;


(五)属《土地管理法》第二十六条规定情形,建设项目用地需修改土地利用总体规划的,规划的修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。


第十一条 国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内,完成审查工作,并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的,经负责预审的国土资源管理部门负责人批准,可以延长十日。


第十二条 预审意见应当包括对本办法第十条规定内容的结论性意见和对建设用地单位的具体要求。


第十三条 预审意见是建设项目批准、核准的必备文件,预审意见提出的用地标准和总规模等方面的要求,建设项目初步设计阶段应当充分考虑。


建设用地单位应当认真落实预审意见,并在依法申请使用土地时出具落实预审意见的书面材料。


第十四条 建设项目用地预审文件有效期为两年,自批准之日起计算。已经预审的项目,如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的,应当重新申请预审。


第十五条 核准或者批准建设项目前,应当依照本办法规定完成预审,未经预审或者预审未通过的,不得批准农用地转用、土地征收,不得办理供地手续。


第十六条 本办法自2004年12月1日起施行。

 



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解读《商业特许经营管理条例》

罗广建

特许经营在国外有一百多年的历史,目前已发展为一种成熟的营销方式,其主要优势是操作简便,成本较低,可以快速扩大营销规模,满足消费者对便利化、规范化服务的需要。因此,特许经营这种营销方式在许多国家特别是发达国家被广泛采用。
特许经营在我国出现的时间只有十几年,但发展速度很快。特别是2000年以来,特许经营在我国进入高速增长期。据统计,截至2005年年底,全国已有2320个特许经营体系,如肯德基、麦当劳、全聚德、华联超市、马兰拉面、吴裕泰茶叶、福奈特洗衣等,涉及餐饮、零售、洗衣、室内装饰、休闲健身等60多个行业、业态,特许加盟店约16万家。特许经营的发展,在调整和改善流通结构,促进中小企业发展,扩大就业等方面发挥了积极的作用。
为规范特许经营活动,商务部曾于2004年12月30日发布《商业特许经营管理办法》(以下称《办法》),《办法》自2005年2月1日施行。《办法》的施行对规范特许经营的健康发展起到了良好的作用。但是,由于特许经营的核心是无形资产的输出,一个特许人往往有为数较多的被特许人,特许人和被特许人之间信息不对称,潜藏着较大的风险,容易成为进行欺诈等违法犯罪活动的手段,而我国市场发育尚不成熟,社会公众对特许经营的了解也不够充分,特许经营在快速发展中也存在一些突出问题。比如,一些从事特许经营活动的特许人不具备相应的条件;特许经营活动不规范,市场秩序较为混乱;特许经营活动当事人特别是被特许人的合法权益得不到有效保障;以特许经营名义进行欺诈等违法犯罪活动也时有发生。这些问题的存在,不仅阻碍特许经营的健康发展,扰乱市场秩序,而且由于特许经营活动中被特许人的数量往往比较多,有可能发展成为影响社会稳定的因素。针对特许经营在我国发展中的实际情况和存在的主要问题,中国需要制定规范和管理特许经营活动的专门行政法规。也正因为如此,为进一步规范商业特许经营活动,促进商业特许经营健康、有序发展,维护市场秩序,2007年1月31日,国务院第167次常务会议通过了《商业特许经营管理条例》(以下称《条例》),《条例》自2007年5月1日起施行。《条例》共有五章、三十四条。本文旨在对《条例》的内容和精神进行简要解读。

商业特许经营的定义及解析

与《办法》相比,《条例》在所列举的可以作为特许经营资源中增加了专利、专有技术内容,对商业特许经营的定义也更加科学、严谨,《条例》第三条将商业特许经营定义为“商业特许经营(以下简称特许经营),是指拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业(以下称特许人),以合同形式将其拥有的经营资源许可其他经营者(以下称被特许人)使用,被特许人按照合同约定在统一的经营模式下开展经营,并向特许人支付特许经营费用的经营活动”。从商业特许经营的概念可以看出,商业特许经营有四个基本要素:
一、特许人必须是拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业。
二、特许人和被特许人之间是一种合同关系。特许人、被特许人是相互独立的市场主体,双方通过订立特许经营合同,确定各自的权利和义务。因此,特许经营本质上是一种民事行为。
三、被特许人应当在统一的经营模式下开展经营。特许经营是一种高度系统化、组织化的营销方式,统一的经营模式是其核心要求之一,也是保证服务的规范性、一致性以及维护品牌形象的需要。这种统一的经营模式体现在各个方面,大到管理、促销、质量控制等,小到店铺的装潢设计甚至标牌的设置等。
四、被特许人应当向特许人支付相应的费用。特许人拥有的经营资源一般都经过了较长时间的开发、积累,具有较高的商业价值。被特许人经许可使用这些经营资源也是为了开展经营活动,因此需要支付相应的费用。支付费用的种类、数额以及支付方式,由双方当事人在合同中约定。

规范商业特许经营活动

对于特许人从事特许经营活动,《办法》中规定特许人“在中国境内拥有至少两家经营一年以上的直营店或者由其子公司、控股公司建立的直营店;” 而《条例》对此要求更为严格,《条例》第七条第二款规定“特许人从事特许经营活动应当拥有至少2个直营店,并且经营时间超过1年”。可见,《条例》对作为特许条件的“两店一年”的直营店限定为特许人直接拥有的直营店,对于特许人的子公司、控股公司所建立的直营店则不计算在《条例》第七条第二款所规定之列。《条例》如此规定,主要目的是为了防止一些企业利用特许经营进行欺诈活动。同时,直营店具有一定的示范作用,便于其他经营者从直营店的经营中较为直观地了解特许人的品牌、经营模式、经营状况等。
《条例》同时对规范特许经营合同做出了规定。特许经营合同,是明确特许人和被特许人之间权利义务的协议。特许经营活动在实践中出现的不少问题和纠纷,都与特许经营合同不够规范有直接关系。为此,《条例》从三个方面作了规定:一是《条例》第十一条规定特许人和被特许人应当采用书面形式订立特许经营合同,并明确了特许经营合同应当包括的主要内容;二是借鉴其他一些国家的做法,《条例》第十二条规定了特许人和被特许人应当在特许经营合同中约定,被特许人在合同订立后一定期限内,可以单方解除合同;三是《条例》第十三条中规定除被特许人同意的外,特许经营合同约定的特许经营期限应当不少于3年。
《条例》还规定了特许人和被特许人的行为规范。《条例》针对特许经营活动本身的特点以及实践中存在的主要问题,重点对特许人的行为规范作了规定。例如,《条例》第十四条规定特许人应当向被特许人提供特许经营操作手册,并为被特许人持续提供经营指导、技术支持、业务培训等服务;《条例》第十六条规定特许人要求被特许人在特许经营合同订立前支付费用的,应当以书面形式向被特许人说明该部分费用的用途以及退还的条件、方式;《条例》第十七条规定特许人应当按照合同约定的用途使用向被特许人收取的推广、宣传费用,并将使用情况及时向被特许人披露;这些内容在《办法》中是没有的。
对被特许人的行为规范,《条例》也作了相应规定,《条例》第十八条规定:被特许人未经特许人同意,不得向他人转让特许经营权;被特许人不得向他人泄露或者允许他人使用其所掌握的特许人的商业秘密。  

完善信息披露制度

在特许人的信息披露方面,与《办法》相比,《条例》进一步完善了特许人信息披露制度。《条例》第二十条规定“特许人应当依照国务院商务主管部门的规定,建立并实行完备的信息披露制度”。《条例》第二十一条规定“特许人应当在订立特许经营合同之日前至少30日,以书面形式向被特许人提供本条例第二十二条规定的信息,并提供特许经营合同文本”。《条例》第二十二条所规定的特许人应当提供的信息内容包括:特许人的名称、住所、法定代表人、注册资本额、经营范围以及从事特许经营活动的基本情况;特许人拥有的注册商标、企业标志、专利、专有技术和经营模式等经营资源的基本情况;特许经营费用及其收取办法;特许人为被特许人提供服务的能力;对被特许人在经营方面的管理和监督的情况;特许经营网点投资预算;在中国境内现有的被特许人的数量、分布地域以及经营状况评估;最近2年的经会计师事务所审计的财务会计报告摘要和审计报告摘要;最近5年内与特许经营相关的诉讼和仲裁情况;特许人及其法定代表人是否有重大违法经营记录等12个方面。《条例》第二十三条还对特许人提供的信息应当真实、完整、准确,不得遗漏有关信息或者提供虚假信息做出了明确规定。

确立特许人备案制度

《条例》还确立了特许人备案制度。由于从事特许经营活动是当事人的民事权利,政府不宜对其实行行政许可,但又需要对其经营活动进行监督管理,以维护市场秩序。为了便于商务主管部门及时了解、掌握特许人的数量等有关情况,有针对性地对特许经营活动进行规范、监督,也为了有助于潜在的投资者了解特许人的基本情况,做出恰当的投资决策,同时有利于形成对特许人的社会监督,《条例》确立了特许人备案制度。《条例》第八条、第九条以及第十条明确规定特许人应当自首次订立特许经营合同之日起15日内,向商务主管部门备案,并规定了备案的程序以及备案时应当提交的文件、资料。商务主管部门收到特许人提交的符合规定的文件、资料后,应当予以备案,通知特许人,并将备案的特许人名单在政府网站上公布和及时更新。

明确法律责任

  为了保证各项制度切实得到落实,《条例》第四章对违反条例规定的违法行为,包括特许人不具备相应条件从事特许经营活动、特许人未依照规定向商务主管部门备案、特许人违反有关行为规范以及违反信息披露要求等,均规定了明确、严格的法律责任。从《条例》规定的法律责任的种类看,除没收违法所得、罚款等行政处罚外,对构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。特别是,《条例》针对特许经营活动的特点,规定对特许人的违法行为可以予以公告,通过社会舆论和市场的压力,促使特许人依法办事,改正违法行为。
此外,特许经营活动经常会涉及违约责任或者侵权责任等民事责任,而《条例》所规定的法律责任则主要是违反管理性要求所应当承担的行政责任。这主要是考虑到,民法通则、合同法等有关民事法律对民事责任的承担都有规定,特许经营活动中的民事责任问题应当通过民事法律来解决。因此,《条例》作为行政法规,对于当事人应当承担的民事责任没有规定。 
从《条例》的适用范围而言,无论是《条例》施行前已经从事特许经营活动的特许人,还是《条例》施行后从事特许经营活动的特许人,均适用《条例》的规定。但是,考虑到实际情况,对于《条例》施行前已经从事特许经营活动的特许人的备案问题,《条例》第三十三条第一款做出了特殊规定:“本条例施行前已经从事特许经营活动的特许人,应当自本条例施行之日起1年内,依照本条例的规定向商务主管部门备案;逾期不备案的,依照本条例第二十五条的规定处罚”。同时,《条例》第三十三条第一款规定对上述特许人不适用条例第七条第二款关于“两店一年”的规定。这样处理,符合实际情况,也尽量减少了对企业经营活动的限制和影响。
《条例》将于2007年5月1日起施行,《条例》的颁布和施行,必将有利于严格规范特许经营活动,同时也必将促进特许经营的健康发展。

(本文发表于《浦东投资》2007年4月刊)

作者:罗广建,法律硕士,资深律师,具有中国保险监督管理委员会颁发的保险代理资格与中国证券业协会颁发的证券业从业资格。1996年取得中国律师资格,1997年取得中国律师执业证,现为上海市汇盛律师事务所合伙人。罗广建律师作为不动产、公司、投融资以及诉讼律师,主要业务领域涵盖不动产发展、公司的兼并与收购、跨国直接与间接投资、项目融资、银行、保险、证券、知识产权保护、人力资源管理以及与上述业务相关的争议解决。罗广建律师擅长处理企业及企业间的法律问题,在建筑工程和房地产开发、外商投资、公司法务、银行金融等领域积累了丰富的执业经验。其客户主要包括跨国公司、外商投资企业、大型国有以及民营企业等。

全路开展法制宣传教育的第二个五年规划

铁道部 铁道部政治部


全路开展法制宣传教育的第二个五年规划
铁道部、铁道部政治部


规划
根据全国人民代表大会常务委员会《关于深入开展法制宣传教育的决议》和中共中央、国务院批转的《中央宣传部、司法部关于在公民中开展法制宣传教育的第二个五年规划》的要求,更加深入地在全路宣传普及法律知识,增强铁路职工的法制观念和法律意识,自觉地依法办事,保证
国家法律法规的顺利实施,结合铁路的实际,制定本规划。
一、指导思想和任务
全路开展法制宣传教育第二个五年规划的指导思想和任务是:按照全国人民代表大会常务委员会、中共中央、国务院对全国普法工作的统一要求,紧紧围绕党和国家的中心工作,在全路开展以学习宣传《中华人民共和国宪法》为核心的普法教育,以《铁路法》为重点,有针对性地学习
国家的基本法律,有计划、有步骤、分层次地学习与铁路业务有关的专业法律知识,进一步提高铁路职工特别是干部的法律意识,为铁路治理整顿、深化改革服务,为铁路运输生产服务。
二、普法对象和要达到的目标
这次普法对象为铁路系统的全体干部、职工。重点是科级以上干部。
(一)各级领导干部,要通过学习基础法学理论、宪法和有关的专业法律知识,提高依法管理、依法行政、依法决策、依法维护铁路企业合法权益的自觉性和能力。
(二)职工要通过学习国家的基本法律知识与自身业务有关的专业法律知识,严格执行国家的法律和法规。提高依法办事的自觉性,学会运用法律手段处理各项事务。
(三)通过普法教育,干部90%以上,职工80%以上要达到考试合格。
三、主要内容
全路普法的内容主要分为两个方面,一是全路职工必须学习的国家基本法律知识,二是针对不同专业需要学习的专业法律知识。科级以上干部学习法学基础理论。
(一)全路职工必须学习的基本法律有:《宪法》、《行政诉讼法》、《义务教育法》、《集会游行示威法》、《国旗法》、《企业法》;《经济合同法》、《民法通则》以及国家有关廉政建设、纠正行业不正之风的法律和法规。
(二)全路各单位要有计划、有步骤地组织职工学习《铁路法》及其配套的法规、行政规章。
(三)根据本部门、本单位的特点,选学与专业关系密切的有关法律法规。如《土地管理法》、《食品卫生法》、《文物保护法》、《环境保护法》、《商标法》、《专利法》、《标准化法》、《总会计师条例》、《工业产品质量条例》、《价格管理条例》等。
四、步骤
按照中共中央、国务院对全国“二五”普法规划的统一要求,铁路普法工作分三个阶段进行:
(一)准备阶段
1991年为准备阶段。这一阶段要做好以下三个方面的准备工作:
1、全路各单位要结合本规划和当地省级人民政府“二五”普法规划,制订本单位的普法实施计划,于1991年7月底以前,报部和当地省级人民政府普法宣传主管部门备案。
2、分层次培训普法宣传骨干。部体改法规司和政治部宣传部,1990年11月份举办的《铁路法》学习宣传骨干培训班是进行“二五”专业普法宣传骨干力量。各单位要组织好本单位的普法宣传骨干的培训工作。
3、组织编写专业法教材、辅导资料及常用法律手册。
(二)实施阶段
各单位要按照实施计划的安排,有计划、有步骤、分期分批地组织实施,要把《铁路法》的学习宣传贯串始终。各单位根据各自的具体情况安排学习内容,认真组织干部职工学习国家的基本法律和专业法律知识,在1994年底前完成规定的学习任务。
(三)考核验收阶段
1995年为考核验收阶段,考核验收要按照干部考核标准、职工考核标准和单位考核标准分别进行。
1、干部考核标准:
(1)对规定学习的法律知识比较熟悉,经考核合格;
(2)能够运用所学的专业法律知识管理本职工作;
(3)科级上干部应掌握一定的马克思主义法学基础理论。
2、职工考核标准:
(1)对规定学习的法律知识基本了解,经考核合格;
(2)懂得如何正确行使自己的民主权利,自觉履行公民的义务;
(3)熟知与本职工作有关的专业法律知识以及应有的权利和应尽的义务。
3、单位考核标准:
(1)参加普法学习的人数达到全员的90%以上,经考核合格的达到80%以上;
(2)本单位的工作基本走向法治的轨道;
(3)职工违法行为明显减少。
干部、职工的考核成绩,作为任免、评定职称、晋级、评先进的条件之一,单位的考核成绩,作为评选先进集体的条件之一。
五、方 法
(一)普法宣传要坚持理论与实际相结合、学法与用法相结合、面授与自学相结合的原则,从实际出发,因地制宜,采取多种形式进行。
(二)培养典型,总结经验,以点带面。通过试点工作,培养普法典型,及时总结经验在全路推广。
(三)充分发挥报刊、宣传橱窗等宣传阵地的作用,广泛开展法制宣传工作。
六、组织领导
(一)为保证本规划的顺利实施,各单位应明确一名领导同志负责普法工作,并明确办事机构,切实抓好普法工作。
(二)铁道部由体改法规司和政治部宣传部共同负责对全路普法的指导与协调工作。体改法规司侧重于法律专业性教材的编写与有关学习资料的汇编;宣传部侧重于全路普法的宣传教育工作。
(三)各单位要贯彻落实部的普法规划和当地省级人民政府的普法规划,结合实际情况,组织好本单位的普法工作。



1991年4月28日