浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用
------《消费者权益保护法》的适用 田冲
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。
《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。
这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿？
关于是否适用的问题，有两种不同的观点：
1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解释》还是《消法》都可以。
2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。
以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
首先，我认为能适用：
1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按照上面的分析，最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。
2.从法律的体系上来说，《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一性、权威性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。
3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。
其次，我认为要有限制性的分别适用。
也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大（不一定达到已付购房款的一倍），这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿；如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。
2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下（包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈）保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为；如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。
总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》，又要有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。
邯郸市客运出租汽车管理条例
河北省邯郸市人大常委会
【标 题】 邯郸市客运出租汽车管理条例
【文 号】
【颁布单位】 邯郸市人大常委会
【颁布日期】 2001年1月10日
【实施日期】 2001年6月1日
（1999年8月5日邯郸市第十一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过，
2000年11月27日河北省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准）
第一章 总则
第一条 为加强客运出租汽车行业管理，维护客运出租汽车市场秩序，促进客
运出租汽车行业健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称客运出租汽车，是指为乘客提供运送服务，按里程计价或
时间计价收取租费的营业性客车。
第三条 凡在本市市区（含丛台区、邯山区、复兴区、峰峰矿区）内从事客运
出租汽车经营的企业和个体业户（以下统称经营者）、从业人员，乘客，行政主管部
门及其他有关行政管理部门，必须遵守本条例。
第四条 客运出租汽车行业的管理和发展坚持统筹规划、统一管理、总量调控、
合法经营、公平竞争、方便群众的原则。
第五条 交通行政管理部门是客运出租汽车行业的行政主管部门，可以委托其
所属的客运出租汽车管理机构依照本条例具体负责客运出租汽车行业管理工作。其
主要职责是：
（一）负责编制出租汽车行业发展规划；
（二）组织实施出租汽车经营权的有偿出让和转让；
（三）组织对经营者进行资质审批和年度审验；
（四）组织经营者、从业人员的职业培训；
（五）监督检查经营者、从业人员的经营活动和服务质量，查处违法行为；
（六）法律、法规和本《条例》规定的其他职责。
第六条 出租汽车的税、费收取，应当按照国家、省有关规定执行。
第七条 公安、工商、税务、技术监督、城建等有关部门按照各自职责，依法
做好出租汽车管理工作。可以会同交通行政管理部门定期进行联合执法，实行集中
查验，为经营者、从业人员提供方便。交通行政管理部门应当与上述有关部门商定
联合执法、集中查验的具体办法，共同遵守和执行。
第八条 出租汽车经营者和从业人员的权益受法律保护；
经营者和从业人员有权拒绝任何单位和个人的乱收费、乱摊派、乱罚款；
经营者和从业人员有权拒绝越权处罚；
经营者和从业人员有权拒绝未经市人民政府批准在出租汽车上强制安装有关设
施。
第九条 新增、更新出租汽车的车型应当符合本市的规定，尾气排放应当符合
国家标准。
车型更新应当有计划进行，并向社会公布。
第二章 资格管理
第十条 本市出租汽车经营权实行有偿出让和转让，具体办法由市人民政府依
照国家、省有关规定另行制定。
第十一条 任何单位和个人必须在取得出租汽车经营权并办理有关手续后，方
可从事出租汽车经营活动。
出租汽车经营权的取得以持有经营权专用号牌为标志。
第十二条 出租汽车经营企业应当具备下列条件：
（一）有符合规定车型、数量的客运车辆或者相应数量的资金；
（二）有与经营规模相适应的专业技术人员和管理人员；
（三）有与经营规模相适应的停车场地和固定的经营场所；
（四）有独立承担民事责任的能力；
（五）符合其他有关规定的条件。
第十三条 出租汽车个体业户应当具备下列条件：
（一）有符合规定要求的客运车辆；
（二）有独立承担民事责任的能力；
（三）符合其他有关规定和条件。
第十四条 从事出租汽车营运的驾驶员应当具备下列条件：
（一）有本市常住户口或者暂住证；
（二）有符合规定的机动车驾驶证并有2年以上驾龄；
（三）经出租汽车管理机构职业培训并考核合格。
第十五条 申请从事出租汽车经营的单位和个人，应当经出租汽车管理机构审
核，符合本条例第十二条、第十三条规定的条件的，方具备取得出租汽车经营权的
资格。
第十六条 取得出租汽车经营权的，应当持出租汽车管理机构的证明，到工商
行政部门注册并到税务部门办理税务登记后，由出租汽车管理机构发给经营资格证
书、车辆营运证和驾驶员资格证件。
第十七条 经营者因故不能正常营运的，可凭有关证明到出租汽车管理机构办
理停业手续，交回有关证件。
停业时间不得超过6个月；超过6个月仍未恢复营运的，视为自动放弃经营权。
停业时间从报停之日起计算。
停业期间严禁营运。
第十八条 出租汽车管理机构应当对经营者的经营资质和驾驶员的客运资格进
行年度审验。
审验合格的，可以继续营运；审验不合格的，责令限期整改。逾期仍不合格或
者超过90日不参加审验的，视为自动放弃经营权。
第十九条 出租汽车专用号牌、经营资格证书、车辆营运证及驾驶员客运资格
证件，不得转借、涂改和伪造。
第三章 营运管理
第二十条 客运出租汽车经营者应当遵守下列规定：
（一）遵守法律、法规，接受客运出租汽车行政主管部门和其他有关部门的监
督管理；
（二）执行物价部门制定的收费标准，使用税务部门监制的票据；
（三）按照规定缴纳有关税、费；
（四）不得擅自将出租汽车改作他用；
（五）按时向出租汽车管理机构报送有关报表；
（六）安全营运，规范服务；
（七）依法与驾驶员、承包人签订合同，明确双方权利义务；
（八）不得调改计价器；
（九）按照规定对车辆进行报废、更新。
第二十一条 从事客运服务的出租汽车驾驶员应当遵守下列规定：
（一）携带有关营运证件，做到车、证相符；
（二）按照合理路线或者乘客要求的路线行驶，不得绕行；
（三）对不遵守本条例第二十四条规定的乘客，可以拒绝提供客运服务；营运
途中无正当理由不得中断服务；
（四）执行收费标准，出具车费发票，按照规定使用顶灯、计价器等客运服务
设施；
（五）接受出租汽车管理机构的检查，服从出租汽车场（站）调度人员的管理；
（六）服装整洁、热情服务、文明用语、礼貌待客；
（七）不得将车辆交给未经职业培训合格的人员营运；
（八）不得利用或者为他人提供车辆进行违法犯罪活动；
（九）发现违法犯罪嫌疑人员，应当及时报告公安机关；
（十）不得隐匿乘客遗失的财物；
（十一）不得以欺骗、威胁等方式强行拉客；
（十二）遵守客运服务规范的其他规定。
第二十二条 用于客运服务的出租汽车应当符合下列要求：
（一）在车辆前部和尾部安装专用号牌；
（二）车辆上固定装置顶灯和显示空车待租的明显标志；
（三）车辆两侧有出租汽车管理机构喷涂的标志；
（四）在出租汽车管理机构指定的位置上安装计价器；
（五）在指定位置张贴运价标签、服务卡；
（六）车辆内外整洁；
（七）按规定进行二级保养，保证车辆技术性能完好；
（八）车身喷涂的广告必须按出租汽车管理机构统一规范设置；
（九）车辆安装经公安机关鉴定合格的防护设施；
（十）符合客运服务规范的其他要求。
第二十三条 出租汽车计价器应当由出租汽车管理机构选型并经技术监督部门
检定合格后方可安装。计价器应当由技术监督部门认定的单位安装、维修，其他任
何单位和个人不得擅自安装、维修和拆卸铅封。
第二十四条 乘客应当遵守下列规定：
（一）支付计价器显示的车费及过桥、过路费用；
（二）不在禁止停车的地方拦车，不在遇红灯停驶时上、下车；
（三）不向车外乱扔废弃物，不在车内吸烟，不污损车辆；
（四）不携带易燃、易爆等危险品；
（五）不向驾驶员提出违反本条例和交通管理规定的要求；
（六）醉酒者或者精神病患者乘车须有人陪护；
（七）要求驶出市区或者夜间去偏僻地区，出租车驾驶员要求乘客随同到就近
的公安机关办理登记手续时，乘客应当予以配合；
（八）遵守其他有关法律、法规规定。
第二十五条 乘客遇有下列情形之一的，可以拒绝支付车费：
（一）无计价器或者有计价器不使用的；
（二）不出具车费发票的；
（三）在基础里程内车辆发生故障无法完成运送服务的；
（四）未经乘客允许搭载他人的；
（五）中途逐客的。
第二十六条 本市出租汽车可以驶出本市直达服务地。
非本条例规定区域内的车辆不得在本市规定区域内从事起点始于本区域的出租
汽车经营活动。
第四章 检查与投诉
第二十七条 出租汽车管理机构应当加强对出租汽车的监督和检查。管理人员
在执行检查任务时，应当着统一识别服装，并出示行政执法证件。
第二十八条 出租汽车管理机构和出租汽车经营企业应当建立投诉受理监督制
度，设置投诉电话，接受对违反本条例行为的投诉和社会监督。
投诉者应当提供有关证据。
第二十九条 出租汽车经营企业受理投诉后，应当在15日内作出答复；投诉者
对答复有异议的，可以向出租汽车管理机构投诉。
出租汽车管理机构受理的投诉，一般应当从受理之日起30日内处理完毕；情况
复杂的，可以在90日内处理完毕。
乘客投诉计价器失准的，客运出租汽车管理机构应当立即封存该计价器，并进
技术监督部门进行检定，所需费用由责任方承担。
第五章 法律责任
第三十条 违反本条例有关规定的，由出租汽车行政主管部门按照下列规定予
以处罚：
（一）违反第十一条第一款、第十七条第三款规定之一的，责令其停止违法行
为，暂扣车辆，进行证据保全；没收违法所得，并处以5000元以上10000元以下罚
款；
（二）违反第十九条规定的，处以2000元以上10000元以下罚款；
（三）违反第二十条第（四）、（五）、（七）项规定之一的，责令改正，给予警
告，警告累计达十次，对出租汽车经营者进行培训教育；
（四）违反第二十一条第（一）、（四）、（五）、（六）、（七）项规定之一的，给
予警告，警告累计达十次，对驾驶员进行培训教育，已进行两次培训教育的，暂扣
客运资格证件；
（五）违反第二十一条第（二）、（三）、（十一）项规定之一的，给予警告，情
节严重的，对驾驶员处以500元以上1000元以下罚款；
（六）违反第二十二条规定之一的，责令限期改正，给予警告，警告累计达十
次，对经营者进行培训教育，已进行两次培训教育的，停业整顿。
（七）违反第二十三条规定，擅自安装、维修计价器或者所安装计价器未经出
租汽车管理机构选定的，处以1000元以上5000元以下罚款；
（八）违反第二十六条第二款规定的，对当事人处以5000元以上10000元以下
罚款。
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 妨碍出租汽车管理机构工作人员依法执行公务的，由公安机关按
照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处理，构成犯罪的，依法追究刑事
责任。
第三十二条 出租汽车管理机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，
应当给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 当事人对行政处罚不服的，可以在接到行政处罚决定之日起60日
内，依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉又
不履行处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第三十四条 武安市、邯郸县客运出租汽车管理工作遵照本条例执行，其他各
县客运出租汽车管理工作参照本条例执行。
第三十五条 本条例自2001年6月1日起施行。
