【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
【关键词】买卖合同 降价 补偿差额
近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。
大连市公民义务献血和医疗用血条例
辽宁省人大常委会
大连市公民义务献血和医疗用血条例
辽宁省人大常委会
（1995年8月31日辽宁省大连市第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 1995年9月28日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准 1996年1月1日起施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 职 责
第三章 献 血
第四章 用 血
第五章 奖励与处罚
第六章 附 则
第一章 总 则
第一条 为保证医疗用血需要，保障公民身体健康，发扬救死扶伤的人道主义精神，促进社会主义精神文明建设，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 凡居住在大连市行政区域内适龄、健康的公民，均应按本条例规定履行献血义务。
提倡公民无偿献血。
第三条 市及县（市）、区人民政府领导本行政区域的公民义务献血和医疗用血工作。
市及县（市）、区公民义务献血委员会协调、推动本行政区域的公民义务献血工作。
市及县（市）、区卫生行政部门是同级人民政府公民义务献血和医疗用血工作的主管部门，其所属的公民义务献血办公室负责公民义务献血和用血的日常管理工作。各级红十字会应配合、协助卫生行政部门做好宣传、动员公民义务献血工作。
国家机关、社会团体、企业事业单位、部队及其他组织应当做好公民义务献血的宣传教育工作，动员和组织本单位、本地区的公民参加义务献血。
新闻、出版、广播电视等部门应协助卫生行政部门做好公民义务献血的社会宣传教育工作。
第四条 本市实行公民义务献血制度和公民个人储血、家庭成员互助、单位集体互助及社会援助相结合的用血制度。
第五条 血源、采血和供血实行统一管理。本市公民义务献血的血液必须全部用于临床。
第二章 职 责
第六条 市卫生行政部门的职责：
（一）制定全市公民义务献血的规划和年度计划；
（二）统一管理全市的血源、公民义务献血和用血及血液调剂工作；
（三）印发义务献血和无偿献血凭证；
（四）组织和指导全市公民义务献血的宣传教育工作，普及血液科学知识。
第七条 县（市）、区卫生行政部门的职责：
（一）根据市公民义务献血规划和年度计划，制定本行政区的规划和计划；
（二）安排、指导、督促本行政区域内的公民义务献血工作；
（三）管理公民义务献血和用血；
（四）组织和指导本行政区域义务献血的宣传教育工作，普及血液科学知识。
第八条 献血公民所在单位、乡（镇）政府、街道办事处的职责：
（一）依据本条例有关规定，制定本单位或本地区公民义务献血计划；
（二）组织本单位、本地区公民进行体检和义务献血，保证本单位年度义务献血计划的完成；
（三）协助公民义务献血办公室做好献血和用血管理工作。
第九条 采血单位的职责：
（一）严格遵守献血体检标准和采血、储血技术规范以及有关管理制度，保证血液质量；
（二）做好医疗供血工作。
第十条 医疗单位的职责：
（一）根据病人病情和医疗用血标准决定用血，做到计划用血、科学用血、开展成份输血；
（二）执行输血技术规范，保证输血安全；
（三）配合公民义务献血办公室做好公民用血的管理工作。
第三章 献 血
第十一条 男18至55周岁，女18至50周岁的公民（不含在校高中和各类中等职业学校学生、离退休职工），符合献血体检标准的，依照所在地区公民义务献血计划和本单位的安排，定期参加义务献血。
第十二条 符合献血条件的，在本市长期居住的公民原则上每五年献血一次；在本市居住一年以上、五年以下的高等院校学生、驻大连部队（含武警部队）军人和外省、市公民均应献血一次，超过五年者，原则上每五年献血一次。
第十三条 符合献血体检标准的公民自愿献血，不受本条例第十一条、第十二条规定限制，但献血者年龄不得小于18周岁，献血间隔不得少于三个月。
第十四条 有工作单位的公民（含合同工、农民轮换工、外地驻大连机构和单位的工作人员）的献血由所在单位组织进行；学生和军人献血分别由所在学校、部队组织进行；无工作单位的公民由所在乡（镇）政府或街道办事处组织进行。
公民也可凭本人身份证件直接到住地的公民义务献血办公室登记献血。
第十五条 公民献血前，必须到采血单位进行体检，体检合格者方可参加献血。
第十六条 公民一次献血量为200毫升。若公民自愿多献，最多不得超过400毫升。
第十七条 履行献血义务的公民，由所在地区的公民义务献血办公室发给《公民义务献血证》和规定的营养补助费；无偿献血的，发给《公民无偿献血证》；对完成年度义务献血计划的单位，由所在地区的公民义务献血办公室发给《单位完成义务献血任务证》。
第十八条 献血的公民自献血当日起享受三天公假。休假期间应照发工资，不降低其他应有的福利待遇。
第十九条 任何单位和个人不得雇用他人顶替献血，不得私自组织公民采血或利用血液资源进行牟利和违法活动。
第四章 用 血
第二十条 实行个人储血用血制度。按照本条例规定已履行献血义务的公民，五年内享受优待用血；无偿献血者同时终身享受与其献血量等量的无偿用血；获得无偿献血奖杯或金、银、铜质奖章者，终身享受优待用血。
第二十一条 实行家庭成员互助用血制度。履行献血义务和无偿献血的公民其无工作单位并不具备献血条件的父母、配偶及子女，与本人享受同等用血待遇。
第二十二条 实行单位集体互助用血制度。公民所在单位完成本年度义务献血任务的，其职工本年度享受优待用血；无工作单位的公民所在乡（镇）或街道完成年度义务献血任务的，本年度享受优待用血。
第二十三条 实行社会援助用血制度。
（一）社会救济、无职业优抚对象凭县级以上民政部门出具的证明用血；
（二）港、澳、台同胞，华侨和外国人用血时，凭其本人合法身份证件办理用血。
第二十四条 外省市来本市就医的患者用血时，凭其所在地区献血管理机构出具的完成献血任务书面证明办理用血。
第二十五条 除本章上述条款规定外，公民需要用血时，实行用血押金制。押金按供血价三倍计取，按规定履行献血义务后返还押金。未按规定履行献血义务的，押金不退还，转作公民义务献血资金。
第二十六条 患者医疗用血须凭经治医师填写的《医疗用血申请单》、单位或个人献血凭证、本人身份证件和有关证明，到公民义务献血办公室办理审批手续。
第二十七条 急症患者抢救用血，可先行供血，用血后按本条例的有关规定在三日内补办手续。
第二十八条 未经市卫生行政部门批准，医疗单位一律不得使用外地血液和血液成份，也不得向外地提供血液和血液成份。
第五章 奖励与处罚
第二十九条 有下列情况之一的，由各级人民政府或卫生行政部门给予表彰、奖励：
（一）无偿献血累计600毫升以上的个人；
（二）献血累计2000毫升以上的个人；
（三）在献血活动中有突出贡献的单位和个人；
（四）在组织献血或采血、用血管理工作中成绩显著的单位或个人；
（五）按国家有关无偿献血奖励办法规定，获得金质奖杯或金、银、铜质奖章的个人。
第三十条 违反本条例的，由市或县（市）、区卫生行政部门视其情节轻重，予以警告、通报批评、没收非法所得。有下列情形之一的，可按相应血量的供血金额并处罚款：
（一）雇用他人或冒名顶替献血的，处以二至四倍罚款；
（二）未经批准在本市或外地采血、供血、购血的，处以五至十倍罚款；
（三）采血单位不按有关规定采血，处以二至四倍罚款；
（四）未完成年度义务献血任务的单位，按用血量的二至四倍罚款；
（五）伪造、涂改、转让有关献血或用血证件的，处以二至四倍罚款；
（六）在申请用血过程中弄虚作假或擅自转让、挪用医疗用血的，处以二至四倍罚款；
（七）无工作单位符合义务献血条件的公民，不按规定履行献血义务，其本人和家庭成员用血又不能互助解决的，用血时处以一至二倍罚款。
第三十一条 以牟利为目的非法组织他人买血的，由卫生行政部门没收非法所得，并处非法所得金额五至十倍罚款；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 违反本条例，涉及民政、财政、公安等行政管理部门处罚权限的，由上述部门按国家法律、法规规定予以处罚。
第三十三条 有工作单位符合义务献血条件的公民，拒不履行献血义务的，其所在单位可视情节给予行政处分。
第三十四条 医务人员在采血、供血和医疗用血时造成事故的，按国家有关规定处理。
第三十五条 献血管理部门、采血单位的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门追究其行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 阻碍卫生行政部门工作人员依法执行公务，违反治安管理规定的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 市或县（市）、区卫生行政部门依照本条例对单位或个人实施处罚时，应出具《行政处罚决定书》。实施罚没款处罚，应使用财政部门统一制发的罚没款票据，罚没款上缴同级财政作为献血事业专项资金。专项资金的具体使用办法由市卫生行政部门会同市财政部门制定。
第三十八条 当事人对行政处罚不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第三十九条 大连市人民政府可依据本条例制定单项管理办法。
第四十条 本条例应用中的具体问题由大连市人民政府负责解释。
第四十一条 本条例自1996年1月1日起施行。
1995年9月28日
