试论一户一房法律制度模式的优劣
——谈房地产市场的调控方式
朱士利
【摘要】房地产调控早在2004年前后就被提上日程，经历了2008年，到2010年，房地产市场调控开始加大力度，且目的明显在于控制大中城市的房价过度升温，2011年初出台的调控政策更是严格，起到很大的作用。本文基于此背景，通过对房地产市场调控方式的探讨，提出一户一房法律制度的构想，并就其优劣加以评析。
关键词：房地产市场调控政策 市场规制 一户一房法律制度
一、房地产市场价格逐年攀升的原因
城市房地产市场价格暴涨（井喷）的原因是多方面的：首先是农村人口向城市人口涌进，其中包括农村籍大学毕业生和进城务工、经商的农民急剧增加，加大了城市房地产需求量；其次是资本人士或机构的投资、投机行为以及存积房源的行为；再次是政府政策、经济发展模式的不正当引导以及法律关于房地产市场规制的的空白。
二、房地产市场无规制发展可能引发诸多的法律问题
1、偏执于投资房地产，而不是投资其他经贸、科技产业；
房子是用来住的，是固定资产，房子盖好了可以住100年以上，经济发展的原始动力、基本动力和持续动力不是房地产业，而是农业、工业、科技产业、经贸业等产业。如果房子是来消费的，最好30年甚至更短时间就倒塌重建，就能带动经济，那么这个国度就是一个造成极度资源浪费的国度，其经济前景令人堪忧。
房地产市场无规制发展到一定程度，可能导致经济危机甚至更为严重的情况的发生。
2、导致部分有能力者过度安逸，不去创业
火车跑的快，全靠车头带，中国不乏能力卓越的人才，中国经济的发展需要这些人才，但这些人才中在取得一定成绩后，购置大量的房地产，坐享升值，坐收租金，那么这些人才中可能有部分人就乐意过安逸的生活，不再思想去创业，这对于国家的发展大局无疑是一笔无形且不可估量的损失。
3、压制后起之秀，阻碍其他经济产业的发展
试想城市发展是逐步进行的，一定区域的商业资源是有限的，后起之秀要进入特定区域商圈，必然付出高额的市场代价，从而大大降低了其所运营的经济产业的资本实力，在很大程度上阻碍了其他经济产业的发展速度。
4、导致公民住的权利难以保障
房地产市场的无规则发展，必然导致一部分人坐拥数套房产，而另一部分人无房可住，从而富者愈富，贫者愈贫，与社会主义的初衷背道而驰，并可能导致一系列的社会矛盾和法律问题。
三、保障公民住的权利，是国家的长期工作，不是阶段性政策问题
一户一房的提法由来已久，其本质思想是相通的，本文所产生的一户一房法律制度是指一户家庭在一定区域（经常居住地）只能有一套住房，一户商家（房地产租赁经营等企业除外）在一定区域只能有符合自身需要的商业房。
本人认为，在我们社会主义国家，保障公民住的问题应当写进法律、宪法。
衣食住行，是每个人的基本诉求，做到民富方可国强，但民富首先要保障衣食住行，而尤其是保障“住”。这是国家和政府的长期工作，绝不仅仅是正常，应当上升到法律，甚至要把基本方案写进宪法。
四、关于“一户一房”法律制度的优劣评价
1、从能否安稳“民心”角度评价
政府应当为谁说话，应当为房地产商、存积房产资源者说话，还是应当为大多数“小民”说话，新中国是农民子弟兵打下来的，是穷苦百姓打下来的，民心还是在于大多数的“小民”，小民的愿望不高，一户一房法律制度目的在于保障每户小民都能力获得一房，所以，本人认为一户一房法律制度的确立能够安稳绝大多数小民之民心。
2、从能否正确引导经济发展方向角度评价
经济的发展，实实在在需要商界的精英人士，他们在一定程度上确实能够带动经济的飞速发展，在确立的一户一房法律制度后，房地产投机、投资之路基本被封堵；在现代农业、工业、商贸领域、科技产业等经济领域的良好政策引导下，在经济发展方向上基本可以做到良性引导。
3、从能否实现“构建节约型”社会的角度评价
据资料分析，房地产市场暴涨阶段滋生了大量的小产权房（农村集体土地上建设的无证房屋），同时大量房地产开发商及没有资质的企业也大量涉足房地产建设，房屋质量问题严重，房产从建设到推到重建之间的“生存期”很短，造成严重的资源浪费，这在一定程度上也是使得货币的购买力的降低（货币贬值），是与构建节约型社会的发展机制背道而驰的。在实行一户一房法律制度后，房地产的真实价值和市场价格之间的差距将缩小，监管和质量将作为主要环节对待，无论是商业房地产还是住宅房地产的生存期都将大大延长（至少70年以上），反复重建的模式将被逐步打消，从而有利于实现“构建节约型”社会价值观。
4、从能否实现长久发展、可持续发展角度评价
房地产建设的首要目标是实现其居住功能和商业办公功能，当房地产建设达到一定规模之后，过于频繁的房地产交易本身难以从根本上带动经济的实质性发展，难以实现长久的、可持续性的发展格局，政府的主要精力还应当放到农业、工业、教育、文化、商业、科技等等方面，方可实现国家的可持续发展目标。
5、从能否提高公民幸福指数角度评价
无可置疑，现阶段如果实现了一户一房法律制度，在很大程度上肯定可以提高公民的幸福指数，建立良好的生活价值观，逐步打消普通劳动者“工作一辈子，攒下一房子”的现实观念，从而有更好的心情去追求和实现更多、更宽泛的社会价值。
综上所述，本人认为，我们国家实现一户一房法律制度是时代所必须的，我们要避免经济危机，逐步实现民富国强，可以考虑将这一制度以一项法律法规的形式永久确立下来。
作者：朱士利（QQ975813515）
单位：北京市兆中律师事务所
2011年7月12日
秦皇岛市人民政府办公室关于印发《秦皇岛市市级储备粮管理暂行办法》和《秦皇岛市市级粮食储备实施方案》的通知
河北省秦皇岛市人民政府办公室
秦皇岛市人民政府办公室关于印发《秦皇岛市市级储备粮管理暂行办法》和《秦皇岛市市级粮食储备实施方案》的通知
秦政办 [2005] 126号
各县区人民政府，市政府有关部门:
《秦皇岛市市级储备粮管理暂行办法》和《秦皇岛市市级粮食储备实施方案》已经市政府第40次常务会议研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
二○○五年八月五日
秦皇岛市市级储备粮管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对市级储备粮的管理，保证市级储备粮数量真实、质量良好和储存安全，保护农民利益，维护粮食市场稳定，有效发挥市级储备粮在政府宏观调控中的作用，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称市级储备粮，是指市人民政府储备的用于调节全市粮食供求总量，稳定粮食市场，以及应对突发公共事件的粮食。
第三条 从事和参与市级储备粮经营管理、监督活动的单位和个人，应当遵守本办法。
第四条 市级储备粮的管理应当严格制度、严格管理、严格责任，确保市级储备粮数量真实、质量良好和储备安全，确保市级储备粮储得进、管得好、调得动、用得上，并节约成本、费用。
市级储备粮的调用权归市人民政府。未经市政府批准，任何单位和个人不得擅自动用市级储备粮。
第五条 市发改委负责组织拟订市级储备粮总体布局和动用的宏观调控意见，报市政府批准后组织实施，并对市级储备粮的管理进行指导和协调。
第六条 市财政局负责安排市级储备粮的贷款利息、管理费用等财政补贴，保证及时、足额拨付，制定市级储备粮的财务管理办法，并负责对市级储备粮有关财务执行情况实施监督检查。
第七条 市粮食局负责市级储备粮的行政管理，对市级储备粮的数量、质量和储备安全负责，依法实施监督检查，并按照国家、省和本市有关规定建立健全市级储备粮各项业务管理制度。
县区粮食局负责协助管理本行政区域内的市级储备粮，并对市级储备粮的数量、质量和储备安全负责。
第八条 中国农业发展银行秦皇岛市分行依照国家有关规定，及时、足额安排市级储备粮所需贷款，并对发放的贷款实施信贷监管。
第九条 任何单位和个人不得以任何方式骗取、挤占、截留、挪用市级储备粮贷款或者贷款利息、管理费用、轮换费用等财政补贴。
第十条 任何单位和个人不得破坏市级储备粮仓储设施，不得偷盗、哄抢或者损毁市级储备粮。
市级储备粮储存地的人民政府对破坏市级储备粮仓储设施，哄抢或者损毁市级储备粮的违法行为，应当及时组织有关部门予以制止、查处。
第十一条 任何单位和个人对市级储备粮经营管理中的违法行为，都有权向市、县（区）粮食行政管理等部门举报。市粮食行政管理部门等有关部门接到举报后，应当及时查处；举报事项的处理属于其他部门职责范围的，应当及时移送其他部门处理。
第二章 市级储备粮的计划
第十二条 市级储备粮的总体布局、收购、销售计划，由市粮食局根据省批准的我市市级储备粮储存规模和品种提出建议，由市发改委会同市粮食局、市财政局、市农发行共同下达县区有关部门及承担市级储备粮储存任务的企业。
第十三条 市级储备粮年度轮换计划由市粮食局根据市级储备粮的品质和储存年限以及对粮食市场形势的分析提出建议，由市发改委会同市粮食局、财政局、市农发行协商一致后共同下达。
第十四条 市粮食局根据市级储备粮的收购、销售和轮换计划，具体组织实施市级储备粮的收购、销售和轮换。
第十五条 市粮食局应当将市级储备粮收购、销售、轮换的年度及各批次计划的具体执行情况，及时抄送市发改委、市财政局和市农发行。
第三章 市级储备粮的储存
第十六条 市级储备粮的承储企业应当具备下列条件：
（一）同一库区完好仓库容量一般在一万吨以上；
（二）具有与粮食储存功能、仓型、进出粮方式、粮食品种、储粮周期等相适应的仓储设施；
（三）具有符合国家标准的市级储备粮质量等级检测仪器和场所，具备检测市级储备粮储存期间仓库内温度、水分、害虫密度的条件；
（四）具有经过专业培训，并取得有关主管部门颁发的资格证书的粮食保管、检验、防治等管理技术人员；
（五）经营管理和信誉良好，并无严重违法经营记录。
（六）符合农发行贷款资格。
第十七条 市级储备粮承储企业的确定，由市发改委会同市财政局、市粮食局、市农发行等部门按照本办法第十六条规定的承储企业条件和有关法律及规定，实行公开招标。市发改委会同市粮食局、财政局制定招标实施方案。
市粮食局与承储企业签订市级储备粮承储合同，明确双方的权利、义务和违约责任等事项。
第十八条 承储企业应当严格执行有关市级储备粮的国家标准、技术规范和各项业务管理制度，保证入库的市级储备粮达到收购、轮换计划规定的质量等级，并符合国家规定的质量标准。由市粮食局负责监督。
第十九条 承储企业应当对市级储备粮实行专仓储存、专人保管、专账记载，保证市级储备粮账账相符、账实相符、质量良好、储存安全。
第二十条 承储企业不得虚报、瞒报市级储备粮的数量，不得在市级储备粮中掺杂掺假、以次充好，不得擅自串换市级储备粮的品种、变更市级储备粮的储存地点，不得因延误轮换或者管理不善造成市级储备粮陈化、霉变。
第二十一条 承储企业应当建立健全市级储备粮的防火、防盗、防洪等安全管理制度，并配备必要的安全防护设施。
承储企业所在地的人民政府及其有关部门应当支持承储企业做好市级储备粮的安全管理工作。
第二十二条 承储企业应当对市级储备粮的储存管理状况进行经常性检查。发现市级储备粮数量、质量和储存安全等方面的问题，应当及时处理；不能处理的，承储企业的主要负责人应当向当地粮食行政管理部门报告。当地粮食行政主管部门接到报告后，应当迅速核实情况，并及时向市粮食局报告。
第二十三条 承储企业不得以市级储备粮对外进行担保或者清偿债务。
承储企业被依法撤销、解散、破产或者对市级储备粮管理不善的，市粮食局可以会同市发改委、市财政局和市农发行共同下达储备库点调整计划，将其储存的市级储备粮交给其他承储企业储存。
第二十四条 市级储备粮的管理费用实行定额包干，贷款利息按银行现行规定实行据实补贴，经市财政局核定后，通过市农发行补贴专户直接拨付到承储企业。
市级储备粮的管理费用按照市长办公会议纪要（市纪[2005]46号）规定补贴承储企业。
第二十五条 市级储备粮贷款实行贷款与粮食库存值增减挂钩。市级储备粮贷款必须与入库成本保持一致，并实行专户管理、专款专用、购贷销还、全程监管。
承储企业应当在市农发行及其分支机构开立基本账户，并接受信贷监管。
第二十六条 市级储备粮的入库成本价格按照第十七条规定的招标方案，通过招标方式确定。
市级储备粮的入库成本价格一经核定，承储企业必须遵照执行。
第二十七条 市级储备粮的合理损失、损耗应当及时处理。具体管理办法，由市财政局会同市粮食局，并征求市发改委、市农发行的意见后制定。
第二十八条 市粮食局应当定期统计、分析市级储备粮的储存管理情况，并将统计、分析情况及时通报市发改委、市财政局和市农发行。
第四章 市级储备粮的轮换
第二十九条 市级储备粮轮换计划由市发改委会同市粮食局、市财政局、市农发行联合下达，承储企业按照下达的轮换计划在规定的时间内完成轮换。
第三十条 进行市级储备粮轮换，应当以粮食理化品质检测指标为依据，以储存年限为参考标准。根据粮食理化品质检测结果，对不宜储存的粮食，以及适宜储存但粮食理化品质控制指标已经接近不宜储存标准并且达到储存年限的粮食，应当及时轮换。
轮入的粮食必须是当年收获的，并符合国家标准规定的中等以上质量标准。
第三十一条 市级储备粮在轮换前应当经过检测。市级储备粮的品质检测，应当执行国家粮食局、原国家质量技术监督局《关于印发<粮油储存品质判定规则>的通知》（国粮发［2000］143号）的有关规定，并以具有相应资质的粮食质检机构出具的检测结果为依据。
第三十二条 市级储备粮的储存年限按粮食收获年份计算。具体储存年限为：小麦3至5年，稻谷2至3年。
第三十三条 市级储备粮在规定的空库时间内，其管理费用补贴照常拨付；超过规定的空库时间（包括经批准延长的时间）不能入库的，对空库部分停止拨付贷款利息和管理费用等财政补贴。
第三十四条 市级储备粮轮换原则上不作库存成本调整。因特殊原因确需调整轮入粮食库存成本的，必须报市财政局会同市粮食局、市农发行研究确定。
第三十五条 市级储备粮的轮换费用实行定额包干，由市财政局根据市级储备粮轮换计划核定后，通过市农发行补贴专户，直接拨付到承储企业。
市级储备粮的轮换费用参照中央储备粮轮换费用的标准执行。
第五章 市级储备粮的动用
第三十六条 市发改委会同市粮食局完善市级储备粮的动用预警机制，建立市级储备粮动用应急预案，适时向市人民政府提出动用市级储备粮的建议。
第三十七条 出现下列情形之一的，可以动用市级储备粮：
（一）全市或者部分地区粮食明显供不应求或者市场价格异常波动的；
（二）发生突发公共事件需要动用市级储备粮的；
（三）市人民政府规定的其他情形。
第三十八条 市级储备粮的动用，由市发改委按照市级储备粮动用应急预案，会同市粮食局、市财政局提出动用方案，报市人民政府批准，并抄送市农发行。在紧急情况下，市人民政府可直接决定动用市级储备粮。动用市级储备粮由市人民政府下达动用命令。
市级储备粮动用方案应当包括粮食的品种、数量、价格、使用安排和运输保障等内容。
第三十九条 市人民政府批准的市级储备粮动用方案和下达的市级储备粮动用命令，由市粮食局具体组织实施。在实施过程中，市人民政府有关部门及有关县区人民政府应当予以支持、配合。
第四十条 任何单位和个人不得拒绝执行或者擅自改变市人民政府批准的市级储备粮动用方案和下达的市级储备粮动用命令。
第四十一条 市人民政府决定动用市级储备粮发生的损失(包括贷款本金、利息和发生的相关费用)，由市财政局负责弥补。
第六章 监督检查
第四十二条 市发改委、市粮食局和市财政局按照各自的职责，依法对承储企业执行粮食法规、规章的情况进行监督检查。在监督检查过程中，可以行使下列职权：
（一）进入承储企业检查市级储备粮的数量、质量和储存安全情况；
（二）向有关单位和人员了解市级储备粮收购、销售、轮换计划及动用命令的执行情况；
（三）调阅市级储备粮经营管理的有关资料、账簿凭证；
（四）依法处理违法行为。
第四十三条 市发改委、市粮食局和市财政局在监督检查中，发现市级储备粮在数量、质量、储存安全等方面存在问题的，应当责成承储企业立即纠正或者处理；发现市级储备粮承储企业不再具备承储条件的，应当按规定取消其承储任务。
第四十四条 市发改委、市粮食局和市财政局的监督检查人员应当将监督检查情况做出书面记录，并由监督检查人员和被检查单位的负责人签字。被检查单位的负责人拒绝签字的，监督检查人员应当将有关情况记录在案。
第四十五条 审计机关按照规定的职责，依法对市级储备粮的财务收支情况实施审计监督。对发现的问题，应当及时处理。
第四十六条 承储企业及有关单位和人员对市发改委、市粮食局、市财政局和审计机关依法实施的监督检查，应当予以配合，如实提供有关情况和资料，不得以任何理由拒绝、干涉或者阻挠。
第四十七条 承储企业所在地的粮食行政管理部门应当加强对市级储备粮的日常管理和监督检查，对市级储备粮的数量、质量存在的问题，应当及时纠正；对危及市级储备粮储存安全的重大问题，应当立即采取有效措施处理，并向市粮食局报告。市粮食局应当及时将处理情况通报市发改委、市财政局和市农发行。
第四十八条 市农发行及其分支机构应当按照粮食收购资金封闭管理和《中国农业发展银行地方储备粮贷款管理办法》的规定，加强对市级储备粮贷款的信贷监管。承储企业应当予以配合，并及时提供有关情况和资料。
第四十九条 国家机关工作人员和承储企业违反本办法的，按有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十条 本办法自下发之日起执行。
秦皇岛市市级粮食储备实施方案
根据秦皇岛市人民政府《关于进一步推进粮食流通体制改革的意见》（秦政[2003]127号）精神，为进一步落实粮食行政首长负责制，增强政府宏观调控能力，应付突发事件的发生，确保粮食市场供应安全，按照省发改委、财政厅、粮食局《关于下达市级粮食储备计划的通知》（冀发改经贸[2004]736号）精神和《秦皇岛市市级储备粮管理暂行办法》的要求，决定建立市级粮食储备，现制定实施方案如下：
一、储备规模：建立市级粮食储备25000吨，其中小麦20000吨，大米5000吨（折稻谷5000 /70%=7143吨）。
二、建立时间：市级粮食储备计划在2005年年底前分批完成收购入库。
三、入库成本和质量：市级储备粮入库成本价格通过招标方式确定。收购入库的市级储备粮必须符合中等以上国家质量标准。储备稻谷收购入库质量为出糙率77%以上的粳稻谷，储备小麦收购入库质量为容重750g/L以上的白小麦。
四、收购资金：市级储备粮收购资金由承储企业向市农发行申请贷款解决，市农发行按照《中国农业发展银行地方储备粮贷款管理办法》有关规定，报经省农发行批准后，及时足额发放粮食储备贷款。
五、市级储备粮食贷款利息和管理费用：市级储备粮贷款利息由市财政局负责全额补贴，管理费用按照市长办公会议纪要（市纪[2005]46号）规定补贴承储企业。管理费用从市级储备粮完成入库之日起由市财政开始补贴，管理费用和利息补贴从粮食风险基金中列支，不足部分由市财政列入年度财政预算，并通过农发行专户每季度拨付一次。
六、承储库点：市级储备粮的总体布局，要本着靠近城区、便于加工、便于销售、节省费用、适当集中的原则，由市发改委会同市财政局、市粮食局、市农发行等部门按照《秦皇岛市市级储备粮管理暂行办法》第十六条规定的承储企业条件和有关法律及规定，通过公开招标方式确定承储库点。
七、储备管理：市发改委、粮食局、财政局、农发行等有关部门按照《秦皇岛市市级储备粮管理暂行办法》管理市级储备粮。市级储备粮粮权属秦皇岛市人民政府，未经市政府批准，任何单位和个人不得擅自动用。市级储备粮的收购、销售、轮换计划由市发改委会同粮食局、财政局、农发行下达，市粮食局具体组织实施。按照市政府命令决定动用的市级储备粮产生的损失（包括贷款本金、利息和发生的相关费用）由市财政承担。市发改委、粮食局、财政局、农发行负责对市级储备粮食进行监督、检查。市级储备粮的日常业务管理由市粮食局具体负责。
