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开发商逾期交房的违约责任分析

陈宁


（一）关于交房的条件及时间点

　　开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为，属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点，应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准，即所谓的“交钥匙”。实践中，开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”，具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。

（二）违约金的确定标准

1、商品房买卖合同有约定的，从其约定

　　商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。

2、商品房买卖合同没有约定的，以同地段、同类房屋的租金为准

　　租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准；协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。
　　目前，不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准，有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准，大连属于后者。故在大连的司法实践中，一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准，主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为：（1）当事人向法院提出申请，再由法院委托评估机构进行评估；（2）评估机构受理后，进行现场勘估，并综合各种因素进行全面分析，出具估价报告。

（三）以租金标准支付违约金的法理基础

　　由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋，使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分权能，购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限，进而增加支出，也可能会拖后对外出租的时间，进而减少收入，不论何种情况，都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用，或者新房将来不用于出租，开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。

（四）免责事由

　　免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分，前者为因不可抗力导致违约，违约方可全部或部分免除违约责任，后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。

1、不可抗力
　　不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
　　在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属“霸王条款”，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款，如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形，购房人可以请求法院确认该免责条款无效，“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注：本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附：法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》
第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一） 造成对方人身伤害的；
（二） 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

福建省人大常委会


福建省保护华侨投资权益若干规定
福建省人民代表大会常务委员会


《福建省保护华侨投资权益若干规定》已经福建省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年8月1日通过，现予公布，自公布之日起施行。


第一条 为保护华侨在本省投资的合法权益，根据宪法和有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本规定所称华侨投资是指华侨以其个人或其公司、企业及其他经济组织的名义在本省的投资。
华侨投资者用投资中国境内获得的收益在本省投资的，视为华侨投资。
第三条 华侨投资者的主体资格，由投资所在地的县（市、区）以上人民政府的侨务行政主管部门确认。华侨投资者凭确认证书享受本规定有关待遇。
第四条 华侨投资者的投资、投资收益和其他合法权益依法受保护。
华侨投资必须遵守国家的法律、法规。
第五条 华侨投资者可委托他人作为其投资代理人，代理人应当持有具有法律效力的委托书。
第六条 各级政府及其职能部门对设立华侨投资企业的审批登记，必须在受理申请人按规定报送的全部文件之日起，在规定的工作日内完成审批登记手续。
第七条 华侨投资享受本省鼓励外商投资的一切优惠待遇。
第八条 华侨投资的产品出口和先进技术企业、开发性农业、开办在宁德、南平、三明、龙岩四地市及其他地市中贫困乡镇的生产性企业，均可享受本省企业所得税最优惠减免待遇。
第九条 华侨投资者及其聘用的境外人员和具有中级以上职称的技术、管理人员，其携带的子女需要在本省接受九年制义务教育的，享受当地学生同样的待遇。
第十条 华侨投资企业用于公益、救济性的捐赠，经税务部门批准，可依照规定比例给予税前扣除。
第十一条 华侨投资者依法获得的税后收益和清算后的资金，可依法汇往境外。
第十二条 华侨投资者投资的财产、工业产权、投资收益和其他合法权益，可依法转让和继承。
第十三条 因国家建设需要拆迁华侨投资企业和征用华侨投资开发农业用地的，应根据国家和本省的有关规定，给予相应的经济补偿。
第十四条 任何行政职能部门和个人都必须尊重华侨投资企业合法的经营管理权。
未经法定程序，任何行政职能部门不得擅自决定华侨投资企业停产停业；按照法律、法规规定的权限和程序作出停产停业处理的，应报企业所在地的县以上人民政府备案。
第十五条 对华侨投资企业进行行政执法检查，应由法律、法规明确规定有权检查的部门进行。凡进入华侨投资企业的检查人员，必须向被检查企业出具检查许可证明，并于每次检查完毕后向被检查企业出具检查登记证。对于未出具检查许可证明的，华侨投资企业有权拒绝检查。
第十六条 对华侨投资企业的收费项目和标准，应符合法律、法规和规章的规定，任何部门和单位不得另立名目和标准，向华侨投资企业收费。华侨投资企业有权拒付法律、法规和规章规定以外的收费。
第十七条 华侨投资企业建设和生产所需的水、电、气、交通运输和通讯等，有关部门应在同等条件下优先照顾，收费标准与国内企业一视同仁。
第十八条 公安部门要及时处理华侨投资者反映的治安问题，对侵犯华侨投资者人身、财产安全的违法犯罪行为应依法及时立案，抓紧侦破。
第十九条 华侨投资者的合法权益受到侵害时，可以向所在地外商投诉协调中心、侨务行政主管部门投诉，或向有关部门提出控告，受理部门应依照法定的时限作出答复，未规定时限的，应于三十日内作出答复。
各级人民法院对华侨投资企业提起的诉讼案件应依法及时办理。
公务员侵犯华侨投资者权益的，侨务行政主管部门经核实，有权按人事管理权限提请主管部门追究行政责任。
第二十条 各级人民政府侨务行政主管部门对本规定负有组织实施和行政监督的职责，有权对华侨投资权益的保护事宜要求有关部门作出答复。
第二十一条 本规定自公布之日起施行。


1998年8月1日