南京市房屋租赁管理办法
江苏省南京市人民政府
南京市房屋租赁管理办法
政府令第230号
《南京市房屋租赁管理办法》已经2004年9月2日市政府常务会议审议通过，现予发布，自2004年11月1日起施行。
二○○四年九月十日
南京市房屋租赁管理办法
第一章 总 则
第一条 为推动房屋租赁市场健康发展，规范房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，维护社会治安，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动适用本办法。实行政府定价的公有房屋、廉租住房的房屋租赁，不适用本办法。
第三条 房屋租赁应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
第四条 南京市房产管理局是本市房屋租赁的行政主管部门(以下称市房屋租赁管理部门)。区、县房产管理部门按照规定职责负责辖区内房屋租赁管理。镇人民政府和街道办事处协助房屋租赁管理部门做好房屋租赁管理工作。
公安、地税、工商、财政、物价、国土等部门应当按照各自职责，共同做好房屋租赁管理工作。
第二章 租赁范围和条件
第五条 本办法所称房屋租赁，是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人以货币或者其他形式支付租金的行为。
第六条 有下列情形之一的，应当纳入房屋租赁管理：
(一)以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的；
(二)以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；
(三)酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定价金的；
(四)将房屋负层提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；
(五)以其他方式变相出租、转租房屋的。
第七条 有下列情形之一的房屋，不得出租：
(一)未依法取得房屋所有权证书或者其他合法来源证明的；
(二)权属有争议的；
(三)共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
(四)依法被查封的；
(五)经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；
(六)改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；
(七)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第八条 房屋出租人应当是依法取得房屋所有权、经营管理权或者其他依法有权出租房屋的自然人、法人或者其他组织。
第三章 租赁管理
第九条 房屋租赁，当事人应当依法签订书面租赁合同。
第十条 房屋租赁实行登记备案制度。
签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋租赁管理部门登记备案。
转租房屋的，当事人应当以书面形式订立房屋转租合同，并办理房屋租赁登记备案手续。
第十一条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后的30日内，持下列文件向房屋租赁管理部门申请办理登记备案手续：
(一)房屋所有权证或者其他合法来源证明；
(二)房屋租赁合同；
(三)当事人身份证明或者主体资格证明；
(四)出租委托代管房屋，还需提交委托代管人授权出租的证明。委托人在境外的，授权出租的证明必须依法公证；
(五)转租房屋的，还需提交出租人同意转租的书面意见；
(六)出租共有房屋的，还需提交其他共有人同意出租的证明；
(七)出租农民宅基地范围内的房屋，还需提交宅基地使用证明。
第十二条 房屋租赁管理部门应当在接到房屋租赁合同登记备案申请之日起3个工作日内，对符合登记备案条件的，予以登记备案，并出具《房屋租赁登记证明》；不符合登记备案条件的，不予登记备案，并应当书面说明理由。
第十三条 出租人应当在登记备案后7日内，持《房屋租赁登记证明》与出租房屋所在地公安机关签订治安责任书。
第十四条 出租人应当承担下列治安责任：
(一)对承租人进行登记，并核对其身份证件，不得将房屋出租给无身份证件的人员居住；
(二)督促承租的外地来宁人员及时办理暂住登记和申领暂住证；
(三)发现承租人有违法犯罪活动或者嫌疑的，应当及时报告公安机关，不得包庇、纵容；
(四)积极协助公安机关做好防火、防盗、防治安隐患的工作，发现问题及时向有关部门报告；
(五)对房屋进行经常性安全检查和维护，保证房屋使用安全。
第十五条 承租人应当如实向出租人提供身份证明，及时办理暂住证，不得利用出租房屋从事违法犯罪活动。
第十六条 房屋租赁管理部门与公安机关应当及时互通住宅房屋租赁信息，公安机关在检查出租屋时，发现有未办理房屋租赁合同登记备案的，应当及时通报房屋租赁管理部门。
第十七条 街道办事处和居民委员会应当协助做好出租房屋的治安管理工作，根据出租房屋分布情况，组织有关单位成立群众性管理组织，建立健全管理网络。
第十八条 房屋租赁管理部门应当定期或者不定期对房屋租赁情况进行检查。
房屋租赁管理工作人员对房屋租赁情况进行监督检查时，应当出示执法证件。房屋租赁当事人及物业管理等有关人员应当予以配合，并如实提供有关资料，不得隐瞒或者弄虚作假。
第十九条 市地方税务管理部门可以委托市房屋租赁管理部门代征全市房屋租赁的有关地方税收，委托代征关系的确立、变更、终止应当及时向社会公开。
在委托代征过程中，对于出租方拒绝纳税的，或者出租合同中租金明显低于同类房屋市场租金的，市房屋租赁管理部门应当及时报告税务部门，由税务部门依法处理。
第二十条 房屋出租人必须依法缴纳税款，并应当向承租人出具税务部门监制的发票。
第二十一条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当按照国家有关规定缴纳土地年租金。
第四章 房屋租赁经纪机构的管理
第二十二条 从事房屋租赁的经纪机构(以下简称经纪机构)，不得居间代理不符合出租条件的房屋。
经纪机构接受租赁委托业务时，应当告知租赁双方当事人办理租赁合同登记备案手续，并协助做好房屋租赁管理工作。
第二十三条 经纪机构代理出租房屋，应当与产权人或者其代理人签订出租代理合同，代理合同应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。
经纪机构将所代理的房屋出租给承租人使用，应当与承租人签订房屋租赁合同，房屋租赁合同应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。
第二十四条 经纪机构从事房屋租赁代理业务时，应当与银行签订租金委托收付协议，通过银行收付租金，不得直接向承租人收取。
第二十五条 房屋租赁管理部门应当建立健全房屋租赁经纪机构及其从业人员的信用档案。
第五章 罚 则
第二十六条 房屋租赁未办理登记备案手续的，由房屋租赁管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的，可以对住宅租赁当事人处以100元以上1000元以下的罚款；对非住宅租赁当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。
第二十七条 出租人违反本办法第七条规定，将不得出租房屋出租的，由房屋租赁管理部门责令限期改正，并可处以500元以上2000元以下的罚款。
第二十八条 房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件房屋的，以及从事房屋租赁代理业务时未通过银行代收、代付租金的，由房屋租赁管理部门责令限期改正，并可处以1000元以上10000元以下罚款。
第二十九条 当事人对房屋租赁管理部门和其他行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三十条 房屋租赁管理工作人员玩忽职守，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十一条 《房屋租赁登记证明》，不作为房屋权属和拆迁补偿的依据。
第三十二条 市房屋租赁管理部门可以会同有关部门根据本办法制定实施细则。
第三十三条 本办法自2004年11月1日起施行。
工商报与"三维"公司的一场”彩虹战”
--------报社的一篇批评报道引发的名誉侵权案
来源于：北京市辽海律师事务所
http://www.liaohai.com.cn
中国工商报社因批评一起虚假广告侵害消费者利益而引起的名誉侵权纠纷案，不服北京市海淀区人民法院2005 年11月15日所作的（2005）海民初字第19849号民事判决而提出了上诉。今年02月10日上午9时，北京市第一中级人民法院公开开庭审理上诉人中国工商报社与北京三维天然数码科技有限公司（即被批评者，以下简称“三维公司”）名誉侵权纠纷案件。受委托人中国工商报社的指定和北京市辽海律师事务所的指派，笔者与助理李艳娜律师作为中国工商报社二审特别授权的诉讼代理人，参加了北京市第一中级人民法院这一天的公开审理活动。
缘起一篇批评报道
2005年8月3日，《中国工商报》大潮周刊第3版报道了该报记者周萍撰写的批评文章《拉“彩虹工程”虎皮 树“月利10万”大旗，北京三维天然数码公司涉嫌商业欺诈被立案》（以下简称《拉文》）。
2005年7月，江苏的消费者季某以书面形式向中国工商报社投诉北京三维天然数码科技有限公司（以下简称三维公司）打着团中央‘彩虹工程’旗号，在《参考消息》、《扬子晚报》等全国多家权威媒体上广泛发布违法广告，称“月利十万，谁敢谁赚；月利十万不是梦；年利百万不是梦；下岗工人温有福、持岗教师孙旭东、粮油小贩古月强，连续两年月利数万的事迹，已经产生了12个百万富翁；……”。根据消费者的举报材料，报社专门指派记者到被举报人三维公司的所在地进行了实地采访调查。
2004年5月28日，北京市工商行政管理局海淀分局对三维公司的违法广告行为作出行政处罚：“因北京三维天然码公司在宣传品上刊登使用国家机关工作人员的工作照片进行广告宣传，决定对该公司作出行政处罚，停止该公司广告印刷品的广告宣传，没收广告宣传费并处以相应罚款。”
2005年6月16日，团中央信访办公室出具证明：“经查，全国青年‘彩虹工程’没有与北京三维天然码公司签订合同，也不存在团中央彩虹工程的机构，其彩虹工程组委会不是法人机构，无法签订合同。他们的证书和广告应属打着团中央‘彩虹工程’旗号的虚假广告。”
2005年6月21日，北京市工商行政管理局针对消费者季某的投诉作出了书面答复：“我局在收到你的投诉材料后，及时将你的投诉材料转到海淀、西城工商分局广告监督管理科办理。海淀分局广告科在收到材料后，认真分析了案情，对三维公司发布涉嫌违法广告的行为进行立案。西城工商分局广告科对《参考消息》发布此广告的行为正在调查处理中。”而北京市工商行政管理局海淀分局出具证明：“经查：我局于2005年6月14日接到市工商局广告处（2005）第372号案件转办函，要求对北京三维天然码公司发布涉嫌违法广告依法调查核实、处理，我局已于2005年6月17日对该公司发布涉嫌违法广告进行立案调查。”在前述调查采访材料的基础上，中国工商报公开发表了《拉文》。
一审法院的判决难以自圆其说
三维公司看到《拉文》后认为，报社刊发的该报道捏造事实、无中生有，在社会中广为传播，极大损害了公司的形象和正常经营，已构成对公司名誉权的侵犯，要求公开赔礼道歉、赔偿经济损失十万元。2005年8月16日，海淀区法院正式受理三维公司诉中国工商报社侵犯名誉权纠纷一案。同年10月28日，法院公开开庭审理了这一案件。一审法院在民事判决书第4页至第5页查明认定的事实是：原告曾先后于参考消息等媒体发布加盟广告,注明“三维天然码”系全国创业就业彩虹工程项目, “月利十万,谁赚谁干”等虚构事实、夸夸其谈的宣传,原告的这些违法事实分别有消费者的证人证言、权威机构出具的书面证据相互印证证实，全国青年彩虹工程实施指导办公室出具证明，“彩虹工程”组委会没有给“三维天然码”发过任何证书，中国共青团中央信访办公室也证明全国“彩虹工程”没有与原告签订过合同。由于原告虚假的违法广告宣传，侵害了众多消费者的利益，北京市海淀、西城两区工商局正式立案受理举报，进行了相应的调查取证。前述事实与《拉文》的主要内容基本一致，报社没有故意捏造事实也没有夸大事实，正是基于此，原审判决书第6页至第7页的本院认为：“……工商报社向本院提供中国共产主义青年团中央委员会信访办公室、全国青年“彩虹工程”实施指导办公室、北京市工商行政管理局及海淀分局出具的证明和回函以证明该社对文中涉及三维公司与彩虹工程的关系、探访北京总部、工商部门立案等内容已履行了审核义务，文中相应内容并非作者杜撰，因此不存在主观过错。因三维公司对上述证据的真实性未提供足以反驳的相反证据，本院对上述证据予以认定，并对工商报社所持基于上述证明材料所做相应报导无主观过错的抗辩意见予以采纳。”然而，原审法院的最终民事判决结果却与前述认定内容截然相反，即中国工商报社在判决生效后，将网页中的相关报道予以删除，并刊登向北京三维天然码公司致歉的声明，内容需经法院审核。也就是说，法院一方面认为报社没有过错，另一方面又认定报社在《拉文》中存在着主观过错。
是否构成名誉侵权?
作为工商报社的二审诉讼代理人,我们认为，原审法院（2005）海民初字第19849号民事判决查明认定的事实与其结论自相抵触，是非不分，保护了被上诉人欺诈的虚假广告宣传宣传，适用法律严重错误，审判程序违法。为此，我们请求二审法院撤销该民事判决。我们基于以下理由要求撤销原判,驳回三维公司在一审中的诉讼请求。
首先,原审民事判决违反了我国民法通则关于民事侵权构成要件的基本规定，违反了最高人民法院关于名誉侵权的相关司法解释。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。新闻报道引起的名誉侵权纠纷属于一般的民事侵权案件。根据我国民法通则和相关司法解释，一般的民事侵权必须符合四个构成要件，第一，加害人主观上有过错，包括故意和过失；第二，受害人有相应的损害事实；第三，加害人的侵害行为与受害人的受害事实之间具有直接的因果关系；第四，加害人的侵害行为违反我国法律规定。从前述四个必备条件来看，第一个条件就不具备，而且原审法院的民事判决中对此也是确认无误。以下我们具体来分析一下《拉文》。
我们认为，《拉文》不符合新闻侵犯名誉权的构成要件。依照我国《民法通则》第一百零一条规定：“公民、法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。”根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十条和第一百三十四条的规定，人民法院对公民的姓名权、肖像权、名誉权受到侵害的，可以责令侵权人停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失。依照相关的司法解释，是否构成侵害名誉权的责任，必须符合前述一般民事侵权所要具备的四个构成要件。根据最高人民法院1993年出台的《关于审理名誉侵权案件的若干问题的解答》和1998年出台的《关于审理名誉侵权案件若干问题的解释》的有关规定：“新闻报道主要内容失实，损害他人名誉，构成侵害名誉权。”根据规定，虽然新闻侵犯名誉权也是属于民事侵权中的一般行为，但有其特殊性。作为新闻侵权，除了要具备上述所说的一般侵权行为四个基本构成要件外，还应考虑下列因素：其一，新闻报道的主要内容严重失实，致他人名誉受到损害的；其二，侮辱或诽谤他人的内容体现在新闻作品中；其三，新闻作品刊播于新闻媒介，并公开发表；其四，新闻行为在新闻活动中有过错。现在，让我们再来看看《拉文》的新闻源。《拉文》的新闻源主要有：其一，来自消费者的多次投诉和举报；其二，记者自己的采访调查记录；其三，工商执法部门的提供证据；其四，国家相关的权威部门提供的书面证据；其五，被上诉人相关的广告内容证明；等等。从《拉文》的新闻源来看，几方面的证据，主要内容基本能够相互印证。可见，《拉文》的新闻源是客观真实的。新闻的真实性主要基于事实的真实，关键情节真实。这里需要说明的是，媒体不是执法机关，不可能动用法律手段去调查事实真相，媒体只需要做到新闻真实，即新闻事实有明确来源，而不是胡编乱造就可以了。至于客观真实是什么，那是受舆论监督的有关部门需要去搞清楚的。法律保护新闻自由，允许它针眨时弊，从而使新闻成为传播消息、进行舆论监督的重要工具。
需要指出的是，国家立法既保护新闻自由权，又保护公民法人的名誉权。法律所保护的是合法的权利，违背法律的行为不仅不予以保护，还要追究其责任。正如被上诉人所实施的系列虚假广告宣传。法律不允许公民、法人或其他组织借维护名誉权对正当的新闻舆论监督进行无理的指责、刁难。新闻单位在进行舆论监督时，应该力求真实，但必须指出的是，新闻报道的真实不等于客观真实，不能用是否符合客观真实来判断新闻报道的真实性。新闻真实体现着新闻报道的客观规律，如果遵循了新闻报道采写、审查的规律，即使由于采访环境、采访手段或时效的限制，在内容或某些细节上与客观事实有出入，也不应属于新闻失实。至于新闻报道的表达方式及其所作的评论，只要是客观的公正评论，就是我国宪法所允许的。只要没有违背、歪曲基本事实，没有侮辱、贬损人格的内容，即使有一定的讽刺、夸张，也不构成侵权。正如《拉文》。
其次，被上诉人三维公司所提出的民事侵权诉讼没有事实和法律根据。现实生活中，受到新闻媒介批评的人不管对批评如何不满，通常只有在新闻中找到“失实”的表现或侮辱和诽谤的内容，才可以提起侵害名誉权或侮辱诽谤指控。正当的新闻批评虽然会使被批评人受到社会的谴责，似乎他的名誉受到了伤害，但这种批评和谴责是真实的，是与他的不良表现相符合的，所以不构成什么侵权。法人的名誉是对法人的商业信用、资产经营活动、财务状况、经营管理水平等方面的评价。法人的名誉是在它的整个活动过程中逐渐形成的，反映了社会对它的全部活动的总评价。由于被上诉人自身所存在的系列违法行为，且已经执法机关包括原审法院查证属实。因此，被上诉人所谓的名誉已为自己所践踢！而非《拉文》所侵害。原审判决已经证实，被上诉人所主张的侵权事实没有相应的证据支撑。法律上对新闻侵权的认定比较严格，不仅要求有“违法行为”，而且还要求致他人“名誉有损害后果”，而且两者之间有直接的因果关系。也就说，如果新闻报道仅有“虚假或严重失实”内容而没“损害后果”并不构成侵权。只有以虚假事实指责他人，给他人造成不公正的、贬低性的评价，这才构成侵权。然而，一审法院却不顾我国法律和相关司法解释的明确规定，竟然判决上诉人于判决生效后三十日内，登报向被上诉人致歉声明，声明内容需经法院审核，逾期不履行，法院将于相关媒体刊登判决书主要内容。从原审法院的判决结果来看，显然是没有任何法律和事实根据的违法民事判决。
我的共同代理人李艳娜律师补充说，什么是虚假新闻呢？一般假新闻具有“可读性”特别强、特别离奇、内容特别惊人、荒诞不经，匪夷所思，令人作呕，具有“人咬狗”特点的奇人异事的特点。而《拉文》中的主要事实来源完全真实客观，说是虚假新闻没有任何的法律依据。本文主要是对欺诈广大消费者的违法行为进行批露，目的是提醒广大消费者不要轻易相信商家编织的美丽谎言，陷入虚假加盟招商的圈套中，避免上当受骗。对虚假商业宣传给予有力的舆论监督，履行法律赋予的舆论监督权利，《拉文》的社会效应无可厚非。这篇报道有力地遏止了对方继续开展虚假的招商活动，所以才遭到对方的无理指责和刁难，甚至在网络上发表大量侮辱诽谤、诋毁个人格的文字，对周萍记者进行的个人攻击，我们已经进行了证据保全，且提起了另一诉讼。据我们调查，三维天然码公司在参考消息、杨子晚报、在自己的网站上、生意杂志、大众商务等媒体上不断发着类似的广告，由于所载广告的报纸在全国发行，必将使我国30多个省、自治区、直辖市等众多想早日脱贫致富的下岗失业人员和农民陷入招商加盟圈套，这也并非记者杜撰。退一步讲，三维公司大量的散发虚假广告，编造虚假代理商致富的消息，这种危害是不特定的，上当受骗的人也是不特定的。《拉文》主要目的是向公众传播一个信息，那就是希望广大消费者不要急功近利，被暴富的谎言所欺骗。如果说侵犯的三维公司的名誉权，法律明文规定保护法人的合法权益，但法人违法名誉自毁，新闻媒体对非法现象进行揭露曝光，是为了保护广大群众的合法权益，是法律赋予新闻媒体的权利也是义务。
截止今日，北京市第一中级人民法院尚未对前述案件作出终审民事判决。
谷辽海
2006年3月17日
